こんにちは。当メディアを運営するストラテジーテックコンサルティング編集部です。
フリーランスの方で「住宅ローンを組みたいけど、フリーランスだと審査に通りにくいのでは？」と不安に思っている方も多いのではないでしょうか？
フリーランスは、会社員と比較して収入が安定しない傾向にあるので、一般的には住宅ローンの審査に通りにくいといわれています。
本記事では、フリーランスの方が住宅ローンを組む際の審査のポイントや年収別の借入可能額について解説します。これから住宅ローンを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
フリーランスでも住宅ローンは組める？
結論からいうと、フリーランスの方でも住宅ローンを組むことは可能です。
フリーランスの場合、事業が景気の影響を大きく受けたり、病気で事業を中断せざるを得なくなったりで収入の浮き沈みがあります。こうした理由から、多くの住宅ローンではフリーランスと会社員で審査の基準を別に設けています。
例えば、事業年数や年収です。会社員の場合、前年度の年収だけで住宅ローンの審査を受けることができますが、フリーランスは3年分の所得の平均を年収として審査します。フリーランスの方は住宅ローンを組むために、最低でも3期分の事業を継続していることが重要と抑えておきましょう。
つまり、金融機関が設けている基準をクリアし、安定した収入を継続できることを証明できれば、フリーランスでも住宅ローンを組むことができます。
参照：）年収200万の自営業・個人事業主でも住宅ローンの審査は通る！14銀行の審査基準を徹底比較！
フリーランスでも住宅ローンの審査に通る４つのコツ
金融機関ごとに設けている審査の基準は異なりますが、共通している部分が多くあります。それらのポイントを押さえておくことで、審査を通過する確率がグッと上がります。
事業を安定的に継続できているか
おさらいになりますが、会社員の場合は、前年度の年収で審査されますが、フリーランスの場合は、原則として3年分の所得の平均を年収として審査します。
多くの金融機関では、事業継続の見込みがあるかを確認するために、直近3期分の確定申告書の提出が求める場合が多いです。また、原則として、3期連続で黒字決算である必要があります。節税のためにわざと赤字決算にすると審査に影響を及ぼす可能性があるので、節税のし過ぎには注意しましょう。
お金の支払いが滞っていないこと
税金や保険料、クレジットカードの支払いが滞っていると審査に通りにくくなってしまいます。
クレジットカードやキャッシングの支払い、税金や保険料の支払いが滞っていないかは、返済能力を判断するために重要なチェック項目だからです。個人信用情報に傷があったり、税金の未納があったりすると一発アウトになることも少なくないです。
納税証明書は審査の際に必ず提出することになるので、未納分のある方は必ず支払いをしてから取得するようにしてください。また、個人信用情報は、CICなどの個人信用情報機関に情報開示を請求できますので、心配な方は開示請求してみましょう。
自己資金（頭金）があるか
収入に対する借入希望額が大きければ、それだけ審査を通過できる可能性は低くなります。この場合、フルローン契約は無理でも、自己資金を頭金として借入金額を減らした提案を受けやすくなります。
純粋に貯金額が大きければ、貯金から返済に充てることも可能なので、銀行からの信頼度も大きくなるということです。
健康状態に問題はないか
住宅ローンを組む場合に、健康であるかどうかも審査に通るための一つのポイントになります。
ほとんどの金融機関が、住宅ローンを組む際に「団体信用生命保険」への加入を条件としています。住宅ローンの契約者が、病気やケガが原因で返済能力を喪失してしまった場合に、その後の支払いが免除されるものです。団体信用生命保険に加入するにあたっては、自身の健康状態に問題がない必要があります。健康上の理由で加入できなかった場合、住宅ローンを組むことが難しくなってしまいます。
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住宅ローンの年収別の借入金額は？
借入可能な金額は年収に応じて変わります。
一般的に返済負担率が40％を超える融資は受けることができません。返済負担率とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことです。住宅ローンの場合、30～35％以下が審査の基準となっていることが多く、年収が多ければ借入可能額も多くなります。
年収別の借入可能額をいくつかシミュレーションしてみましたので、参考にしてみてください。
年収300万円の場合
年収300万円の場合の借入可能額の概算は、35年ローンで2,433万円です。
※計算にはフラット35のローンシミュレーションを使用。融資金利1.54％
フリーランスとして生活していける一つの目安が、年収300万円のラインではないでしょうか？年収300万円だと、約2,400万円までの借入が可能ですが、これは返済負担率30％で計算した場合の目安です。返済負担率30％は負担が大きく、万が一、収入が落ちこんでしまったときに返済が苦しくなります。返済負担率は20％前後にするのが、現実的な借入額といえます。
年収500万円の場合
年収500万円の場合の借入可能額の概算は、35年ローンで4,732万円です。
※計算にはフラット35のローンシミュレーションを使用。融資金利1.54％
会社員の給与水準と同程度になるのが、年収500万円のラインです。年収500万円の場合は、返済負担率35％以下が基準になるため、年収の上昇以上に借入可能額が大きくなります。
年収1,000万円の場合
フリーランスにとって、大きな目標となるのが年収1,000万円という数字ではないでしょうか？年収1,000万円を超えると、多くの場合で限度額まで借入をすることができます。
フラット35の借入限度額は8,000万円、一般的な民間の金融機関の借入限度額は1億円です。
フリーランスの住宅ローンにはフラット35が人気・おすすめ
住宅ローンには、公的金融機関が行っているものや民間の金融機関が行っているものなど、様々な種類があります。なかでもフリーランスにおすすめなのが「フラット35」です。
フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。
多くの場合、住宅ローンの審査のために直近3期分の確定申告書を提出することになりますが、フラット35であれば申込者の職業や勤務先は問われず、会社員と同様に基本的に前年度の年収で審査されます。そのため、開業から3年未満のフリーランスであっても借入を受けることが可能です。
フラット35を利用するためには、購入する住宅が機構の定める技術基準を満たしていることが必要になります。技術基準の適合確認は、適合証明機関や適合証明技術者によって行われ、基準を満たすと認められると「適合証明書」が発行されます。築年数が経過した古い物件では、適合証明が受けられない可能性があるため、注意が必要です。
フリーランスの住宅ローンについてのまとめ
フリーランスであっても、審査によって「安定した収入が継続することを望める」と認められれば、住宅ローンを組むことが可能です。
審査においては、直近3期分の確定申告書により安定した収入があることを確認されます。また、税金や保険料の未納、クレジットカード支払いの滞納がないか等も審査の際に重要視されます。なお、頭金を用意できれば、融資を受けやすくなります。
フリーランスは、会社員と比べて住宅ローンの審査に通りにくいと一般的にいわれていますが、フラット35であれば、会社員同様に前年度の年収のみで審査を受けることができるので、積極的に利用しましょう。
借入可能額は返済負担率によって決まるため、年収に応じて大きくなります。ただし、借入可能額ギリギリまで借りてしまうと、年収が落ちこんでしまった時に返済が苦しくなってしまうこともあるので、計画的に無理のない住宅ローンを組みましょう。
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